Un cliente tiene una servidumbre aerea de casi 1500 metros y iberdrola le ofrece 40 euros por la servidurmbre.
A continuacion os expongo un extracto del informe de valoracion de la s
- FINALIDAD DE LA VALORACION.
El documento que se redacta tiene la finalidad de dar a conocer el valor de una servidumbre de vuelo de 1.446 metros.
- IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
TIPO: terreno
SITUACIÓN: Parcela ss poligono ss
LOCALIDAD: Massssssa
PROVINCIA: Bizkaia
2º.1 LIMITACIONES DE DOMINIO
No se nos ha informado
- COMPROBACIONES REALIZADAS
Se realizan una visita el día 29/11/2024.
3.2.- Datos Catastro
Referencia catastral 069-0xxxxxxxxxxxxx
Poligono x
Parcela xx
Superficie catastral 25.343,4
Msssssssssss
- DEMERITOS DEL PREDIO SIRVIENTE.
La servidumbre de vuelo ocupa una superficie de 1.446 metros cortando la finca por un tercio. Ocupando un 6% del total de la finca.
La finca en su momento tuvo licencia para construir cuatro chalets, permiso que con el tiempo lo perdió pero que puede volver a ser solicitado en cualquier momento.Segun les informan desde el Ayuntamiento de Munguia.
El demerito que la finca va a tener en un futuro se puede concretar en :
- Tendrá que soportar las obras de mantenimiento de la línea de por vida. Cada cierto tiempo los propietarios deben de dejar entrar en su parcela maquinaria para poder realizar las labores de desbroce de la servidumbre
- No se podrá, en la zona afectada y limítrofes de la servidumbre, tener una plantación forestal.
- Con respecto al terreno urbanizable ha perdido un 6%
- La figura de la finca al estar partida por un tercio hace que el terreno pierda un valor urbanístico porque un tercio del terreno no se va a poder construir.
- La superficie ocupada por la línea de 1446 metros no a poder ser plantada de arbolado , eucalipto pino cultivos típico de la zona.
- Un terreno que le cruce una línea eléctrica no son terrenos donde se quiera construir por los problemas que causan los campos electromagnéticos sobre la salud de las personas.
En resumen el vuelo hace que la parcela pierda valor porque un tercio del terreno va a ser siempre rural y de ese tercio 1446 metros no va a poder plantarse ni pino ni eucalipto.
Estos cultivos están dando unos rendimientos de 350 toneladas de madera al de 15 años, que al precio actual es de 40 euros la tonelada es una perdida económica a tener en cuenta.
Pero tambien merece la pena informar que tuvieron una oferta de 14.000 euros de forma verbal hace años antes de iniciarse la servidumbre.
- VALORACIÓN
PREVIO
La indemnización de la servidumbre de poso eléctrica se ha establecido con carácter general, de manera jurisprudencial, ya que la valoración de los bienes que han sufrido daños y perjuicios, debe indicarse que en la LEF no se contiene ninguna norma en la que se indique qué tipo de reglas son aplicables para evaluar la finca y, en definitiva, cuál es la cuantía base sobre la que aplicar el porcentaje determinante del demérito indemnizable
Como no contienen ninguna norma de valoración la practica habitual para valorar estos predios afectados es un 30% del valor del predio.
Como hemos informado anteriormente la perdida para los señores Hernandez es mayor porque un tercio de la finca 12671 metros pasan de ser urbanos a no.Por lo que la verdadera perdida que causa la servidumbre es el demerito del terreno construible a rural.
12.671 metros x 5 euros ( valor del terreno rural ) =63.355
12.671 metros x12 euros ( valor del terreno construible en Mssssa) =152252
Perdida de valor del terreno 88.697 euros.
Perdida por la servidumbre 30% x88.697 euros =26.609 euros.
8.AJUSTES DE VALORES.
Como hemos mencionado mas anteriormente una línea eléctrica causa otras perdidas de valor como puede ser que no se puede hacer un cultivo forestal, las posibles daños a la salud de las personas y este aspecto hace que los terrenos con líneas eléctricas ya de por si pierdan bastante valor a los constructores por ser causa de menor precio en la venta de las construcciones.Por eso al valor de 26.609 euros puede que sea un valor escaso.
Servidumbre aerea